Акт обследования: как снять разрушенный объект с кадастрового учёта

Пока здание или сооружение числится в ЕГРН, на него начисляется налог на имущество, а участок формально остаётся застроенным. Если объект снесён, сгорел или разрушился, его снимают с кадастрового учёта на основании акта обследования. Требования к этому документу установлены статьёй 23 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

«Висящий» в реестре несуществующий объект — не безобидная формальность. Налоговая инспекция начисляет платежи по сведениям ЕГРН и не обязана проверять, стоит ли здание на самом деле. При продаже участка покупатель и банк видят в выписке чужой объект и требуют объяснений. Наконец, зарегистрированное, но отсутствующее здание может стать предметом ареста или спора, никак не связанного с текущим владельцем земли. Единственный законный выход — снять объект с учёта на основании акта обследования.

Что такое акт обследования

Акт обследования — документ, в котором кадастровый инженер по результатам осмотра места нахождения объекта подтверждает прекращение его существования. Акт готовится в электронном виде и подписывается усиленной квалифицированной подписью инженера. Составить его самостоятельно правообладатель не вправе: закон требует участия кадастрового инженера, состоящего в СРО.

Обратите внимание на различие процедур: снятие с учёта по акту обследования применяется к прекратившим существование объектам, тогда как «задвоенные» записи об одном и том же здании устраняются через исправление ошибок, а самовольные постройки — в отдельном порядке. Ошибка в выборе процедуры стоит времени: заявление вернут, и путь придётся проходить заново.

Когда акт необходим

• здание снесено по решению собственника, в том числе для нового строительства;
• объект уничтожен пожаром, стихийным бедствием или аварией;
• сооружение демонтировано при реконструкции промышленной площадки;
• прекращает существование часть здания, учтённая как самостоятельное помещение;
• объект фактически отсутствует, хотя сведения о нём сохраняются в ЕГРН.

Какие документы использует инженер

В акт включаются реквизиты решения о сносе, уведомления о завершении сноса, справок органов власти о пожаре или чрезвычайной ситуации — при их наличии. Если документов нет, основой служит натурный осмотр: инженер фиксирует отсутствие объекта, делает фотофиксацию и отражает выводы в заключении. Осмотр на месте обязателен — дистанционно акт не готовится.

По содержанию акт включает сведения о заказчике и инженере, кадастровый номер объекта, реквизиты использованных документов и заключение о прекращении существования с указанием причины: снос, гибель в результате пожара, разрушение. Заключение формулируется однозначно — «объект прекратил существование», без оговорок о частичном сохранении конструкций. Если на месте здания остался фундамент, пригодный для использования, вопрос решается иначе: возможно, речь идёт о реконструкции или об объекте незавершённого строительства, а не о полном прекращении существования.